Daha önce 3 Ağustos 2016 tarihinde remi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ, 7 Mart 2017 tarih, 30000 Sayılı Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (Vıı-128.2)’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Vıı-128.2b) olarak yayınlanarak yürürlüğe girmiş olup TOKİ öncülüğünde ilk gayrimenkul sertifikası da aynı gün piyasaya çıkmıştır.
Sistemin nasıl işleyeceğine kısaca değinmek gerekirse; inşaat tamamlanma raporları yapı denetim kuruluşlarınca hazırlanacak. Sertifika ihracından toplanan fonlar, yapı denetim kuruluşları tarafından hazırlanan inşaat ilerleme raporları dikkate alınarak inşaatın tamamlanma yüzdesi çerçevesinde müteahhide verilecek. Bu uygulamadaki esas başlanacak veya devam eden projenin yarım kalma ihtimalini önlemek. Finansman kullanılarak inşaat devam edecek ve ilerleme raporlarına göre de finansman desteği sürmüş olacak.
İlk etapta ihraçtan elde edilen fonun yüzde 10'luk kısmı finansman ihtiyacı olan ihraççıya (inşaat şirketine) verilecek. Yüzde 80'lik kısmı ise devam eden inşaat projesinin yukarıda açıklandığı üzere yapı denetim firmaları tarafından hazırlanmış olan tamamlanma oranları dikkate alınarak ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde inşaat şirketine aktarılacak. Kalan yüzde 10'luk kısmı ise vade sonunda inşaat şirketine ödenecek. Vadenin sonunda konut yerine sertifikasını nakde dönüştürmek isteyenlere, inşaat firması tarafından vade tarihinden önceki üç aylık borsa fiyatlarının ortalaması üzerinden geri alma sistemi getirildi. Peki borsa fiyatının bulunmaması durumunda ne oluyor? Borsa fiyatı bulunmaması ya da fiyatın sağlıklı olmadığı yönünde Sermaye Piyasası Kurulu veya Borsa'nın tespitiyle geri ödemenin gayrimenkulün o günkü mevcut piyasa fiyatından yapılması düzenlendi.
Yapılan değişiklik ve düzenlemelerde; Türk Ticaret Kanunu'ndaki genel kurul toplantılarına benzer şekilde "gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı" yapabilecek olan gayrimenkul sertifikası sahipleri, projenin geleceğiyle ilgili karar verici konumda olabilecekler.
Bu yolla yatırımcılara yatırımın devamına karar vermeleri ya da projeyi satarak ihraççıya henüz ödenmeyen paralarla birlikte satıştan elde edilen paraların sertifika sahiplerine ödenmesi yönünde karar alma imkânı da getirilmiş oluyor.
Kentsel dönüşüm projelerinin gayrimenkul sertifikasıyla finansmanında, TOKİ'nin yanı sıra İller Bankası da yapılan değişiklikle sisteme dâhil edildi.
Projelerin gayrimenkul sertifikasının yanı sıra başka finansman kaynakları ile de finanse edilmek istenmesi durumunda gayrimenkul sertifikası yatırımcılarının haklarına zarar vermeden projenin sadece sertifika ihracına konu edilmeyen bölümleri üzerinde kısmi teminat verilmesine de imkan sağlamış durumda. Bu suretle projenin finansman kaynakları da çeşitlendirilmiş oluyor.
Kısaca özetleyecek olursak Gayrimenkul sertifikaları yatırım yapan ve proje geliştiren şirketler için yeni bir finansman kaynağı yaratıyor. Öte yandan hayatında sadece ortalama bir gayrimenkulü alabilecek ve bu gayrimenkulü alırken de uzun vadeler ile borçlanan vatandaşlar için de yeni bir yatırım enstrümanı geliştirilmiş oluyor. Herkes bütçesi kadar (5.000, 10.000, 50.000.-TL vs.) gayrimenkul sertifikası alabilecek ve konut projelerinin kazancından yararlanma imkânı bulmuş olacak. Hayatımıza yeni giren ve dilimler halinde alınmak suretiyle konut veya iş yeri satın almayı kolaylaştıran bir tasarruf ve yatırım aracının hem ihraççıya hem de yatırım yapana ne tür avantajlar sağlayacağını da yaşayarak göreceğiz.
Okan TUĞBERK
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No:402099